Квартиры за 1.000.000 рублей Краснодар Путешествие в подарок, при покупки квартиры Арендуй через нас и получи подарок страховой сертификат

Аренда жилой недвижимости

Надежная Аренда для Собственников 

На рынке купли-продажи жилья, как правило, больше рискует покупатель: именно у него впоследствии могут отсудить право собственности. В сфере жилого найма все наоборот: клиенты приходят и уходят, а хозяин жилплощади несет повышенные риски.

Сдача временно свободного жилья в аренду – популярный бизнес или вид подработки для многих жителей Краснодара. По оценкам Жилищного комитета Правительства города, объектов, временно или постоянно сдаваемых в аренду, в Краснодаре около 100 тыс. Однако не все наймодатели знают, с какими рисками и трудностями им придется столкнуться, пожелав заработать таким простым и, вроде бы, безобидным образом.

Прежде всего, с неожиданными осложнениями могут столкнуться собственники, пожелавшие самостоятельно найти нанимателя для своей квартиры. Они должны быть готовы к «шквалу» звонков от потенциальных клиентов в любое время дня и ночи. На отсортировку подходящих нанимателей обычно уходит немало времени – от одного-двух дней до недели. При самостоятельном отборе потенциальных квартиросъемщиков возникает еще одна сложность – как подобрать «правильного» жильца. Начинающему наймодателю очень трудно объективно оценить клиента при первом знакомстве и понять, чего от него можно ожидать, какое прошлое у этого человека, в каких целях он будет использовать чужую недвижимость?

Решением проблемы может стать обращение к опытному риэлтору Агенства Недвижимости КлючHouse, специализирующемуся на рынке жилой аренды.     


В поисках тишины
    
Когда наниматель все-таки отобран и заселен в квартиру, возникают уже новые риски, связанные с его проживанием. Часто бывает, что проблемы «приходят» даже не от самих жильцов, а от соседей. Такое случается, если люди, которым вы сдали квартиру, оказались чрезмерно шумными жильцами.     

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями по поводу чрезмерно громко работающего музыкального центра или телевизора, особенно посреди ночи, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон  «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время на территории Краснодара». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23.00 до 7.00. И тогда, при жалобах соседей на шум, наймодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.     


Незаконный бизнес  
  
Но один из наиболее часто встречающихся рисков на рынке аренды – незаконная пересдача жилья в поднайм. Этот сценарий наиболее вероятен, если владелец квартиры уезжает в продолжительную командировку и в течение долгого времени (от двух месяцев до нескольких лет) не может проводить контрольные проверки квартиры.     

«Чтобы защитить себя от такого способа мошенничества, собственнику жилья необходимо в обязательном порядке заключать договор найма со своими квартирантами.  Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права на такие действия. В таком случае, наймодатель может попросить новых жильцов (поднанимателей), если таковые появились в квартире в его отсутствие, покинуть помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал квартиру в субнаем».     


Неожиданная продажа  
  
Достаточно редко, но встречается на рынке аренды и более опасный способ мошенничества – продажа арендованной квартиры по поддельным документам. «Провернуть» такую операцию гораздо сложнее, чем сдать квартиру в аренду в отсутствие законного хозяина третьим лицам, однако и прибыль с аферы велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев. За это время мошенники изготавливают фальшивые документы и ищут покупателей.     

«Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным, – никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям «на хранение» или для более подробного ознакомления (снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень просто).


Имущественный риск  
  
Нередки также более мелкие, но все-таки неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры в аренду. Одна из таких неприятностей – порча имущества собственника. Особенно сложно будет возместить ущерб в случае, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состояние передавал квартиру временным жильцам. В такой ситуации он никак не сможет доказать, что мебель, бытовая техника или оконные стекла были целы или находились в рабочем состоянии до заселения квартирантов. И, соответственно, не сможет получить денежное возмещение за понесенные убытки.     

«Чтобы защитить себя от такого исхода событий, при заселении нанимателя нужно обязательно составлять акт приема-передачи квартиры В нем перечисляются все предметы обстановки, которые находятся в помещении (с указанием их количества, состояния, года выпуска, имеющихся на них дефектах и т. д.). При окончательном расчете с нанимателем данная опись поможет собственнику жилья определить, что было утеряно или испорчено за время найма и получить за это компенсацию».     


Ушли «по-английски»
    
Риск из той же категории – неожиданный отъезд нанимателя без какого-либо предупреждения. Сбегают квартиранты, обычно, желая избежать оплаты за оставшиеся несколько месяцев договорного периода найма и фактически прожитое в квартире время. Особенно велики могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за уже прошедшие месяцы. Такое встречается среди пенсионеров, проживающих в области, и не имеющих возможности регулярно выбираться в город.     

«Если в договоре найма указаны лишь паспортные данные квартиросъемщика, а проживает он не по месту регистрации, то найти его будет почти невозможно. Чтобы этого избежать, собственнику стоит постараться получить дополнительные сведения о своем клиенте: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя и т. д. Это позволит наймодателю иметь хоть какие-то рычаги воздействия на своего клиента. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а действительной стоимости аренды».     


Дополнительная защита  
  
Защитить себя от многих других, часто форс-мажорных ситуаций при сдаче жилья внаем можно, приобретя полис в одной из страховых компаний. В таком случае собственник обычно страхует имущество, а также свою ответственность перед третьими лицами (на случай если наниматели зальют водой соседей или иным образом нанесут им ущерб). Не лишним будет также получить от жильцов залог и прописать в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателю полностью, а при каких из него будет вычтено за ремонт мебели, бытовой техники и т. д.     

Дополнительный способ обезопасить себя – найти нанимателя через агентство недвижимости "КлючHouse". Во время поиска подходящего временного жильца риэлтор обеспечит конфиденциальность контактной информации владельца недвижимости, своими силами обрабатывая поток входящих звонков и договариваясь об удобном для наймодателя времени просмотра.     

«Большая часть наймодателей (до 90%) пользуются именно этим способом поиска клиентов, поскольку минусов в нем нет. В наше агентство не обращаются наниматели-мошенники. Когда агентство представляет интересы хозяина, оно использует хорошо отработанный, проверенный на практике, договор найма. Агентство контролирует сроки сдачи, и помогает разрешать конфликты, если они возникают. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект (так как далеко не все собственники жилья способны сделать это самостоятельно) и правильно его прорекламировать. Немаловажным плюсом будет то, что для собственника жилья услуги агентства недвижимости "КлючHouse" – БЕСПЛАТНЫ».     

В целом, сдача квартиры в аренду относится к категории сложных и хлопотных видов бизнеса, однако, если к данному вопросу подойти «с умом», досконально его изучив, то возможные риски и трудности, связанные с наймом жилья, можно свести к минимуму.                        


Риски при нелегальной сдаче жилья
 
Наша статья, посвящается  правовым аспектам аренды и найма, мы рекомендуем  сдавать квартиру официально, заключая соответствующий договор и уплачивая налоги. 

В этой статье мы постараемся обосновать свою позицию, показав основные риски, которые возникают при нелегальной сдаче жилья.

Мы посчитали нужным выделить следующие группы рисков, которые несет человек, нелегально сдающий жилье:
  • Афера
  • Непредвиденные расходы
  • Порча имущества
  • Проблемы с законом

Жилищные аферы при аренде квартир
Все операции с недвижимостью являются весьма доходными. Поэтому, к сожалению, встречается большое количество разного рода мошенников и аферистов, желающих поживиться за счет наивных и неопытных арендодателей.

Перечислить все имеющиеся в арсенале мошенников схемы и приемы, увы, не представляется возможным, так как их существует великое множество, и список все время растет.

Следующие виды афер с арендованными квартирами являются наиболее распространенными:

1. Поднайм жилого помещения без вашего согласия.
 
Во время вашего длительного отсутствия наниматель может «пересдать» квартиру третьим лицам и брать с них бОльшую плату. А уж кем окажутся эти лица, будут ли они в курсе того, что снимаемая ими квартира уже является арендованной, — неизвестно. В конечном счете, вы их, разумеется, выселите, но без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, окажется непросто. Найти первоначального квартиранта тоже будет задачей не из легких.

2. Распоряжение недвижимостью по поддельным документам.  
Здесь все намного сложнее и изощреннее, чем при поднайме. Подделка документов для продажи квартиры или приватизации (если она не приватизирована) требует длительной подготовки и специфических знаний.

Непредвиденные расходы
Допустим, вы устно обговорили с нанимателем сумму арендной платы, регулярно проверяете квартиру — и все на месте, и казалось бы, все хорошо. Но нет гарантии, что однажды (возможно, когда наниматель уже съедет) вы не обнаружите в почтовом ящике извещение о наличии немалой задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Требовать возместить эти расходы вы сможете также только неформально.

В то же время в ст. 678 ГК РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возложена на нанимателя. И отдельно включить её в договор, чтобы особенно обратить на это внимание, законом тоже не запрещено.

Что касается счетов за телефонные разговоры, то обязанность нанимателя по их оплате тоже можно включить в договор. Или даже предусмотреть условие о внесении отдельного депозита на оплату услуг связи. Если в определенный в договоре момент задолженности по вашему телефонному номеру не будет, депозит должен быть возвращен нанимателю.


Порча имущества
Даже в квартире, считающейся, «пустой» – без мебели, бытовой техники и электроники, все равно есть обои, какое-то покрытие на полу, люстры, окна и сантехника.

Какими бы аккуратными с виду не выглядели жильцы, если не специально, то случайно они все равно могут что-нибудь сломать, разбить, испортить. А возместят они ущерб или нет – получается, зависит только от их доброй воли и порядочности.

Уберечь имущество может помочь страховка и акт приема-передачи, который можно оформить вместе с договором аренды.  Заметим, однако, что даже если правильно оформить и саму аренду, и передачу имущества, платить за естественный износ вещей наниматель не обязан: выцветшие от времени обои или проржавевшая труба – это уже ваши расходы.


Животные в сдаваемой квартире
Найти ответственного и честного нанимателя можно, а вот с его четвероногими и пернатыми «сожителями» договориться устно или письменно о том, что нельзя грызть мебель, драть обои, разносить шерсть по углам и прятать кости в укромных местах не удастся. Если хотите сразу оградить себя от последствий нахождения в квартире животных, можете включить такой пункт в договор, заключаемый с нанимателем.

В заключении данного раздела скажем, что уборка при выезде из квартиры не является обязанностью нанимателя. Конечно, если договоритесь, то можете включить в стоимость аренды дополнительную сумму на уборку или указать обязательство нанимателя оплатить услуги клининговой компании при выезде. Но без такой зафиксированной договоренности пыль, грязь и пятна остаются вашей заботой. 


Проблемы с законом
Итак, мы подошли к последней, но не по значению, части нашей статьи.

Непосредственно за то, что вы не заключили договор, неправильного его составили или что-то в нем не учли, ответственности не предусмотрено. Ответственность предусмотрена за нарушение налогового законодательства. И договор здесь важен как документ, позволяющий определить, какой именно деятельностью вы занимаетесь, и какие налоги должны заплатить.


Какая же ответственность грозит за неуплату налогов при сдаче квартиры?

1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
2. Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового Кодекса РФ). Размер пени определяется как неуплаченная сумма налога * 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ*количество дней просрочки.
3. Штраф за непредоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ): 5 % неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
4. Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ): 20 % от неуплаченной суммы налога. А если будет доказано, что налог не был уплачен умышленно, то сумма возрасте до 40%.
5. Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ): штраф от 100 до 300 тыс. руб., либо принудительные работы на срок до года, либо арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до года. Уголовная ответственность наступает при неуплате суммы более 600 тыс. руб. за 3 финансовых года подряд.

В случае если вы не платите налоги и не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, в принципе есть риск того, что вас привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК) и за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ). В общем-то у государства есть право применить такие меры, т.к. деятельность по сдаче квартиры в аренду может быть классифицирована как деятельность по систематическому извлечению прибыли, то есть предпринимательская деятельность.
Нам неизвестны такие прецеденты, и обычно если человека, неофициально сдающего жилье, привлекают к ответственности, то только за неуплату налогов, но все же и такой риск существует.

А как они узнают?
Меры ответственности ясны, но когда же эта ответственность может наступить?

Как говорится, «То, что у вас нет правонарушений – это не ваша заслуга, это наш недосмотр».

Выявить нелегальных арендодателей можно на основании информации участковых инспекторов полиции, показаний соседей, информации от ТСЖ, кооперативов и т.д.

Другой вопрос в том, что в наше время без крайней необходимости люди в государственные органы не обращаются. Но вот если ваши наниматели побеспокоят соседей, по какой-либо причине окажутся в поле зрения правоохранителей, то те же соседи вполне могут проинформировать налоговую службу и полицию о вашей деятельности.

Показательные государственные кампании по выявлению лиц, занимающихся сдачей недвижимости в аренду, также могут оказаться очень эффективными, если лица владеющие информацией будут простимулированы поделиться ею с соответствующими органами.


Подведем итоги: насколько серьезны риски?

Полагаем, что мы описали немало негативных моментов, связанных с нелегальной арендой, чтобы заставить вас задуматься, а стоит ли эти риски принимать. Но, возможно, кто-то возразит: лист бумаги с текстом договора не сможет помешать нерадивому нанимателю поломать все в квартире и устроить там проходной двор!

Да, риски есть всегда, как было сказано выше, сдача квартиры — это, в общем-то, предпринимательская деятельность. А предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском. Но, во-первых, в случае конфликта, имея договор, вы сможете добиться торжества справедливости через суд, если уладить конфликт полюбовно не удастся. Во-вторых, уже само наличие договора, как правило, является для человека сдерживающим фактором, побуждающим более уважительно относиться к чужому имуществу и не надеяться на авось.


Предлагаем вам воспользоваться уникальной услугой от КлючHouse