Именно так охарактеризовал Глава Минстроя Михаил Мень возможность внедрения механизма проектного финансирования взамен широко распространенного сейчас долевого строительства жилья.

Задачу изучить возможность поэтапного перехода Президент России Владимир Путин поставил перед руководителями профильных министерств Правительства.

В поддержку такого решения высказались чиновники разных рангов. Так, губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев отметил, что участие банков в строительстве многоквартирных домов позволит упорядочить рынок долевого строительства, отсеяв игроков, которые приходят с недостаточным финансированием либо изначально рассматривают возможность привлечения денег дольщиков как мошенническую схему.


Более категоричен был Глава Минфина Антон Силуанов. Он вообще призвал граждан вкладываться только в готовое жилье. Снижение ипотечных ставок, по его словам, этому благоприятствует.
Глава же Минстроя Михаил Мень осторожно отметил, что переход к проектному финансированию – это дело будущего.

И, по мнению экспертов, – не такого близкого.

Разберемся в терминологии.
Сейчас в стране через договоры долевого участия по некоторым оценкам продается порядка 80% жилья. Понятно почему, так дешевле. Только в первом полугодии 2017 заключено 300 000 новых договоров, сейчас в долевое жилье привлечено около 3,5 трлн. рублей средств граждан. При нынешней схеме дольщик передает деньги напрямую застройщику, а тот отдает жильем. При проектном финансировании спонсирует строительство не дольщик, а банк. Поэтому, в идеале, покупатель своими личными деньгами не рискует.

То есть, проектное финансирование – это когда между застройщиком и дольщиком есть определенное юридическое лицо, которое контролирует их взаимоотношения. У дольщика отношения с коммерческим банком, у коммерческого банка с застройщиком.

Банки будут предоставлять соответствующее финансирование застройщику, осуществлять контроль расходования этих средств и соблюдение сроков строительства.

Замысел в том, чтобы против сильного в финансовом плане застройщика второй стороной выступал не человек, а коммерческая организация, которая может отстаивать свои права наравне с девелопером.
До того момента пока дом не введен в эксплуатацию – денежные средства лежат на счету в банке, и только после того как дом сдан и человек может получить свою квартиру, денежные средства со счета перечисляются застройщику.

Изменения в законодательстве, которые будут регулировать подобный характер «взаимоотношений» вступят в силу с 1 июля 2018 года. А пока эксперты спорят по поводу дальнейших перспектив рынка недвижимости в результате такой кардинальной реформы.

При этом обозначить какие-либо конкретные сроки полного внедрения механизма банковского кредитования в нынешней ситуации считают невозможным.

Среди сдерживающих факторов называют высокие ставки кредитования бизнеса, неустойчивость национальной валюты, жесткие условия предоставления займов. По оценкам специалистов, банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. В среднем на строительство небольшого жилого комплекса требуется 1,5 – 2 года, крупный проект занимает от 3 до 6 лет. Переплата банкам за пользование кредитом в такой ситуации может быть заложена в стоимость квадратного метра жилья, а это от 30 до 60% цены всего проекта.

Нужно чтобы банковский капитал по стоимости был сопоставим с капиталом, который привлекает девелопер от участников долевого строительства, тогда застройщик пойдет в банк, считают эксперты.

В то же время крупные игроки строительного рынка уже работают с привлечением заемного банковского капитала. И считают такой подход выгодным для всех участников проекта. Другой вопрос: хватит ли банков на всех застройщиков, и особенно остро эта проблема будет стоять в регионах.

Вызовет ли переход к проектному финансированию рост цен на жилье? Здесь мнения кардинально разделились. Одни считают, что цены на жилье существенно не вырастут, поскольку себестоимость квадратного метра сейчас зависит от рыночных факторов. И если будут снижаться ставки по кредитам, коммерческие банки будут активно кредитовать застройщиков.

Другие - что переход к проектному финансированию не только повлечет за собой удорожание жилья, но и приведет к уходу с рынка части небольших компаний в регионах, ориентировавшихся, в первую очередь на покупателей жилья эконом-класса. А потому переход к новым правилам игры на рынке недвижимости должен быть плавным. Некоторые уверены, что полный отказ от схемы ДДУ нецелесообразен в принципе, просто должна действовать более жесткая система контроля деятельности застройщиков.

Пока же гарантировать права покупателей жилья на первичном рынке призван Фонд защиты прав дольщиков, который заработал с конца октября. Все новые проекты девелоперов будут застрахованы в нем. Теперь каждый застройщик при заключении ДДУ будет перечислять в фонд 1,2% стоимости жилья, указанной в договоре долевого участия.

Застройщики в последние годы тоже страховали клиентов, но реальных выплат не было. Страховой случай наступает только после процедуры банкротства, а она может длиться годами. Получалось, что застройщики платили такую же сумму и раньше, только страховым компаниям, а те используя лазейки, от выплат уклонялись, по факту ни один пострадавший дольщик денег не получил.

Государственный фонд должен такие ситуации исключить: если застройщик банкрот, то дом или достраивают, или выплачивают денежные компенсации.