Перенос сроков ввода дома в эксплуатацию – одна из главных проблем, с которой сталкиваются покупатели жилья в новостройках.

Причины здесь могут быть разные: финансовые проблемы застройщика, задержки получения разрешений на подключение к теплосетям и коммуникациям, нерешенные споры по поводу собственности на земельный участок, перебои с поставкой строительных материалов подрядными организациями и многое другое. Наиболее нежелательный вариант – это недобросовестность самого застройщика, когда деньги, получаемые им от продажи строящегося жилья, использовались на другие цели.

Если к дате сдачи дома, обозначенной в декларации, застройщик не успевает достроить объект, закон обязывает его проинформировать дольщиков о переносе сроков письменно (с объяснением причин) и также письменно получить согласие каждого покупателя жилья. В тексте допсоглашения, которое застройщик предлагает подписать дольщикам, есть ссылки на обстоятельства непреодолимой силы. Таковыми ныне принято считать, не только стихийные бедствия, но и «человеческий фактор», действия третьих лиц, которые повлияли на динамику строительства. Как то, задержки поставок строительных материалов, срыв сроков возведения жилья контрагентами застройщика, принятие законодательных актов, которые существенно меняют условия строительства, а также затягивание госорганами сроков получения разрешения на проведение тех или иных работ.

К слову, нужно различать непреднамеренную задержку со сдачей объекта, которая может быть вызвана обстоятельствами, в том числе, не зависящими от самого девелопера, и сознательное затягивание строительства, когда застройщик нарушает свои обязательства на всех этапах возведения дома. В первом случае, речь может идти о смещении сроков ввода дома в эксплуатацию, а вот второй – повод для покупателя задуматься о возврате денежных средств.

Рассчитывать на то, что в отделах продаж застройщика с вами будут предельно откровенны, не стоит. Задача менеджеров предотвратить поток расторжений договоров. Поэтому, если возникают сомнения относительно дальнейшей судьбы своей будущей квартиры, стоит самостоятельно промониторить ход строительства.

Определенные выводы можно сделать даже визуально. Если вы видите движение на стройплощадке, регулярно задействована техника и рабочие, пусть даже скорость строительства несколько отстает от сроков сдачи по декларации, есть смысл дать возможность застройщику завершить работы на объекте, продолжая следить за их ходом.

Если же строительство длительное время не ведется либо полностью остановлены монолитные работы – это повод бить тревогу.

Важно помнить, если причиной расторжения договора долевого участия является недобросовестность застройщика, то помимо требований возврата средств за квартиру, покупатель может требовать уплаты неустойки.

Закон гласит: «если срок ввода в эксплуатацию сдвигается более чем на два месяца, дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата средств». Застройщик, в свою очередь, согласно 214-ФЗ, обязан вернуть дольщику уплаченную сумму в течение 10 рабочих дней и проценты за пользование его средствами – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день использования этих денег.

Но отечественная судебная практика такова, что надеяться на крупные суммы компенсации вряд ли стоит. По статистике, суды обычно уменьшают ее на 80-95%, максимальную сумму неустойки в размере до миллиона рублей получается отсудить лишь в десяти случаях из ста. Как правило, это аргументируется тем, что причиной остановки возведения объекта является нехватка средств. А поскольку у застройщика нет денег на завершение строительства, то и на расчеты со всеми своими дольщиками их тоже не хватит. Так сложилась определенная лояльная судебная практика в отношении взыскания неустойки с застройщиков.

В ее основе юридическая коллизия. С одной стороны, профильный закон гарантирует право дольщика получить компенсацию от застройщика за невыполнение обязательств по договору. С другой, норма статьи 333 Гражданского Кодекса РФ дает право суду по своему усмотрению снизить сумму, «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства». И хотя эта же статья требует наличия веских оснований для снижения суммы компенсации, на практике суды идут навстречу застройщикам, зачастую принимая доводы ответчика о том, что выплата неустойки в полном объеме еще больше затянет сроки сдачи объекта, приведет к обогащению подавших иски в суд дольщиков и негативно скажется на других участниках строительства, а также в дальнейшем может привести к банкротству застройщика.

Так что, при задержке сроков ввода дома в эксплуатацию, прежде чем принимать решение по поводу разрыва договорных отношений с застройщиком, нужно объективно оценить ситуацию.

Если дом находится на завершающем этапе строительства, работы ведутся, а в интернете и СМИ нет никакой информации о предстоящем банкротстве компании, не стоит сразу расторгать ДДУ. В целом по рынку перенос ввода объекта в эксплуатацию на два и даже три квартала не считается из ряда вон выходящим. Такое случается нередко, причем иногда в рамках одного и того же проекта застройщик может первую очередь сдать вовремя или досрочно, а ввод второй очереди задержать на полгода по тем или иным причинам. И не всегда они напрямую зависят от застройщика. Есть примеры, когда к срыву сроков сдачи объекта привело то обстоятельство, что подрядчики просто не завезли вовремя сантехнику, а дом сдавался с ремонтом. Или же к моменту окончания строительства местной администрацией были внесены изменения в требования к придомовой территории и застройщику нужно было заново согласовывать проект, а бюрократические процедуры затянулись на несколько месяцев. Здесь уже дольщику нужно взвесить все «за» и «против» и решить, что для него важнее: дождаться сдачи дома и получить свою квартиру или настаивать на немедленном возврате средств. При этом нужно понимать, что судебные разбирательства и дополнительные расходы застройщика на удовлетворение исков могут еще больше затянуть строительство.

Если же работы на стройке внезапно прекратились (и причиной тому не погодные условия) и не ведутся в течение года, в этом случае стоит как можно скорее расторгать договор и добиваться возврата потраченных средств.