Договор уступки прав требований - это довольно распространенный и вполне законный способ проведения сделок по покупке недвижимости. В данном случае право требования (а именно это, а не право собственности подразумевает договор) переходит от дольщика к другому лицу, то есть изменяется сторона в договоре с застройщиком.

На языке юристов договор уступки права называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Используя этот вид договора, дольщик может реализовать приобретенную им на этапе строительства квартиру еще до ввода дома в эксплуатацию. По договорам переуступки, как правило, продаются квартиры, которые изначально покупались с целью инвестирования, либо же продавать их вынуждают изменившиеся жизненные обстоятельства.

Впрочем, у таких продаж может быть и ряд скрытых причин, которые продавец вряд ли озвучит: низкое качество строящегося жилья, невыгодный район, затягивающаяся сдача дома. Поэтому, покупая квартиру по договору уступки, важно внимательно изучить предлагаемый жилой комплекс и проверить информацию, которая исходит от продавца.

Следует также помнить, что по 214-ФЗ договор уступки «может быть заключен только в период с момента регистрации ДДУ и до подписания сторонами передаточного акта». В случае, когда акты уже подписаны, дольщику остается только оформить право собственности и продавать свою квартиру как готовое жилье.

Порядок оформления сделки зависит от того, расплатился ли продавец с застройщиком. Согласно ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве «уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства».

В ситуации, когда все расчеты по ДДУ были произведены, продавец лишь переуступает покупателю права по основному договору. Это в Гражданском кодексе и называется уступкой требования. В самом Кодексе не содержится прямого указания на то, нужно ли в обязательном порядке получать согласие застройщика на переуступку, он лишь требует направить письменное уведомление о состоявшейся сделке. Но следует помнить, что требование получить согласие может содержаться в тексте основного договора, этот аспект нужно учитывать перед заключением сделки.

Направляя уведомление, лучше убедиться, что оно дошло до получателя, и сохранить подтверждающие документы. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой застройщик заявит, что ничего не получал, и после сдачи дома передаст жилье дольщику, с которым был изначально заключен договор.

Если к моменту сделки по переуступке у продавца остаются не выполненные финансовые обязательства перед застройщиком, то получать согласие на продажу квартиры необходимо. И согласие это должно быть письменным. Разница заключается в том, что покупателю переходит не только право уступки требования, но и обязанность окончательно рассчитаться по основному договору. В законе это называется «перевод долга».

Если же квартира приобреталась с использованием ипотеки и к моменту продажи кредит не выплачен, потребуется еще получать согласие кредитной организации.

При проведении сделки по переуступке, убедитесь, что продавец представил все документы по основному договору. Как минимум, это договор уступки, основной договор, различные допсоглашения и приложения к нему, документы, удостоверяющие внесение оплаты и др. Перечень документов, которые передает продавец, указываются в передаточном акте, подписывают его обе стороны сделки

Когда речь идет о платежных квитанциях, покупателю стоит самостоятельно запросить у застройщика информацию, нет ли каких-либо задолженностей или неустойки у продавца по основному договору. Согласно 214-ФЗ в случае задержки оплаты по ДДУ более чем на 2 месяца застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Договор уступки заключается в письменной форме и в обязательно порядке регистрируется в органах Росреестра. В тексте должны содержаться все основные данные соглашения, права по которому передаются.

Отдельно о налогах. Следует помнить, что договор уступки – это сделка, преимущественно, подразумевающая получение прибыли. По общему правилу переуступка облагается налогом с доходов физических лиц в размере 13% для граждан Российской Федерации и 30% для иностранцев. Этот момент тоже следует учитывать при проведении расчетов. И чем больше будет разница между стоимостью в основном договоре и уступке, тем выше сумма налогообложения. Соответственно, когда квартиру продают по той же цене, по которой она покупалась ранее или ниже, налог не взимается.

Еще один важный момент, относящийся к финансам. Приобретая жилье по переуступке, вы получаете только тот объем прав, который значился в основном договоре, так же как застройщик несет ответственность исключительно в рамках указанного соглашения. То есть, если по каким-то причинам ДДУ будет расторгнут, покупатель может предъявить требования только на сумму, которая значится в этом договоре, а не в договоре уступки.

Конечно, не следует покупку квартиры по переуступке расценивать так, что все риски ложатся исключительно на покупателя. Такой вид сделок регулируется Гражданским кодексом, в нем же прописаны условия, которым должна отвечать уступка, и ответственность продавца. Так, согласно ст. 390 ГК РФ при несоблюдении этих условий, покупатель вправе требовать «всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков».

Есть в этой статье еще один момент, на который нужно обратить особое внимание: если право требования уступки передавалось несколько раз, проще говоря, строящуюся квартиру несколько раз перепродавали, и вопрос собственности будет решаться в суде, право требования будет признано за тем покупателем, в «пользу которого передача была совершена ранее».

Суть здесь в следующем: как уже говорилось выше – уступка подлежит государственной регистрации, которая исключает опасность «двойных» продаж. Однако есть схемы, когда будущему покупателю квартиры предлагают сначала заключить предварительный договор купли-продажи. Он как раз нигде не регистрируется и по этому документу одна и та же квартира может продаваться несколько раз. Предварительный договор – это лишь скрепленное на бумаге намерение (но не обязательное условие!) сторон подписать в дальнейшем сам договор уступки.

В большинстве своем по переуступке продаются и квартиры от подрядчиков - организаций, которые были привлечены застройщиком для выполнения отдельных работ или поставки строительных и отделочных материалов. По устоявшейся практике, застройщик расплачивается не наличными средствами, а передает для реализации ряд квартир. И потом уже подрядчик переуступает права требования на эти квартиры третьим лицам, таким образом, получая причитающиеся ему деньги.

Однако сам дом еще не достроен, если строительство продвигается, как намечено, дом сдают в эксплуатацию, подрядчик выполняет свои обязательства перед застройщиком, а тот предает покупателям квартиры, которые были куплены по договорам уступки. Но когда в силу каких-то причин подрядчик не может выполнить работы, в оплату за которые он и получил эти квартиры, или между подрядчиком и застройщиком возникают взаимные претензии, то права подрядчика на квартиры могут быть аннулированы, а, следовательно, и покупатели лишаются прав на уже оплаченное ими жилье.

К тому же, если в последующее время будет затягиваться сдача дома, расторгнуть договор уступки прав и потребовать назад свои деньги не получится. Все претензии касательно хода строительства и качества самого дома покупатель может предъявлять только застройщику, как «правопреемник» прежнего дольщика.

Таким образом, покупая квартиру в новостройке по уступке прав, важно убедиться, что у продавца подтверждено наличие этих прав и что они не будут оспорены в дальнейшем.