Приобретение квартиры в новостройке не является типичной операцией купли-продажи, поскольку самого предмета покупки, фактически, пока не существует. Покупатель, выплатив запрошенную сумму, должен будет некоторое время ожидать, пока «право требования» (а именно это ему было предоставлено в обмен на деньги) превратится в осязаемое имущество и перейдет в его собственность.

Продажа квартир может сопровождаться различными формами договоров, предлагаемых застройщиком к подписанию. В зависимости от вида договора может изменяться цена недвижимости, а также степень защищенности покупателя со стороны государства от рисков потери вложенных средств.

Следует помнить, на данный момент только две формы приобретения жилья на стадии строительства достаточно четко регламентируются законодательством. Это покупка квартиры в строящемся доме через договор долевого участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и дольщиком, и приобретение недвижимости через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности которых прописаны в законе 215-ФЗ.

Остановимся более предметно на особенностях договора долевого участия. В момент вступления в силу закона 214-ФЗ задумывалось, что ДДУ станет единственной формой приобретения недвижимости. Это, на сегодняшний день, максимально защищенный способ покупки квартиры в строящемся доме. С самого начала потенциальный дольщик находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ (привлекать средства), он должен собрать пакет необходимых документов.

Перечень документов подтверждает серьезность намерений застройщика относительно будущего строительства и включает свидетельство права собственности либо долгосрочной аренды на землю, разрешение на строительство объекта, проектную декларацию, заключение экспертизы проектной документации и другие. Пока этих документов нет – собирать деньги с дольщиков нельзя.

Если вы уже определились с застройщиком и выбрали квартиру, перед подписанием внимательно прочтите содержание договора. Как правило, это многостраничный документ, значительную часть которого составляют выдержки из текстов законов и проектной декларации, но есть ряд моментов, которые обязательно должны содержаться в договоре и в дальнейшем составят основу гарантий ваших прав на приобретаемое жилье.

Итак, 214-ФЗ устанавливаются обязательные требования к содержанию документа, отсутствие которых дает основание считать договор незаключенным.

В частности, ДДУ должен содержать информацию о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома, назначении объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаже на котором расположено помещение. В документе обязательно должны быть прописаны и основные характеристики приобретаемого помещения: номер помещения, общая площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, если речь идет о жилом помещении и наличие и площадь частей, если помещение нежилое.

Кроме того, в договоре должен быть представлен графический план приобретаемого помещения (схема, чертеж), где отражено расположение комнат, а также помещений вспомогательного использования, лоджий, террас, балконов, само положение квартиры на этаже многоквартирного дома.

Неотъемлемой частью ДДУ является информация о сроках передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику, цене договора, сроках и порядке ее уплаты, гарантийном сроке на объект долевого строительства и т.п.

Важно помнить, что оплата стоимости квартиры по ДДУ происходит только после его государственной регистрации. Сумма может быть внесена как единовременно, так и в рассрочку, в последнем случае размер и график платежей также прописывается в договоре.

Помните, что законом предусмотрена ответственность за нарушение дольщиком «платежной дисциплины». Так, если просрочка единовременного платежа составляет более чем два месяца – это обстоятельство является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Аналогичная норма действует и в случае систематического нарушения внесения платежей в рассрочку. Систематическое нарушение закон определяет как нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более чем два месяца. Кроме того, в случае срыва установленного договором срока внесения средств застройщик может потребовать от дольщика уплатить неустойку.

В свою очередь, не стоит забывать, что и застройщик несет ответственность за выполнение своих обязательств. В частности, - это обязательство передать дольщику объект строительства не позднее срока, предусмотренного ДДУ. При нарушении этой нормы застройщик несет финансовую ответственность перед дольщиком: уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. К слову, если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику уведомление и предложение об изменении сроков договора. Важно помнить, согласившись на это предложение, дольщик тем самым принимает изменения сроков строительства и не может требовать уплаты неустойки по договору или его расторжения.

Следующий важный момент в зоне ответственности застройщика по ДДУ – гарантии качества объекта. То есть, сам дом и квартира, приобретенные дольщиком у застройщика должны отвечать требованиям технических регламентов, градостроительных норм и проектной документации.

Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий перечисленных выше документов и эти нарушения привели к ухудшению качества самого объекты или же делают его непригодным для проживания или иного, предусмотренного договором использования, дольщик, по своему выбору, вправе требовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения своих расходов на самостоятельное устранение этих недостатков.

В случае если нарушения, допущенные в ходе строительства, делают дом непригодным для проживания или застройщик не выполнил свои обязательства по устранению недостатков, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за пользование денежными средствами. Рассчитывается неустойка по специальной формуле, исходя из ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств участнику долевого строительства.

Сам гарантийный срок для объекта долевого строительства, в течение которого дольщик может предъявить свои претензии застройщику к качеству приобретенного помещения, составляет не менее пяти лет после передачи объекта дольщику. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав дома, гарантия устанавливается на срок не менее трех лет. Важно помнить, что за недостатки и дефекты, которые являются следствием нормального износа строения, или же появились в результате ремонта, произведенного сами дольщиком, нарушений им правил безопасного использования дома застройщик ответственности не несет.

Таким образом, закон определяет основания, которые дают право участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком. Главные из них – неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный ДДУ срок на два месяца, нарушение застройщиком обязательств по устранению недостатков, допущенных в ходе строительства либо существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. То есть, «вернуть» квартиру после подписания ДДУ, потому что передумали ее брать, так просто уже не получится.

Резюмируя сказанное, можно выделить ряд преимуществ и недостатков договора долевого участия. К первым, бесспорно, следует отнести то, что текст документа строго регламентирован, ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом - сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание. То есть – в случае возникновения у застройщика непреодолимых сложностей в процессе строительства дольщику может быть компенсирована некоторая часть его средств.

После подписания ДДУ проходит проверку и регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи квартиры по этому договору. В принципе, квартира, может быть продана нескольким покупателям, но по одному ДДУ одну и ту же квартиру второй раз продать нельзя, такой договор не будет зарегистрирован.

За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в ДДУ, застройщик несет финансовую ответственность, в случае нарушения сроков через суд застройщика можно заставить выплатить компенсацию.

Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

К сожалению, совершенных законов не существует, не является исключением 214-ФЗ, и приобретение недвижимости на этапе строительства через ДДУ имеет свои недостатки. Даже ДДУ не может гарантировать, что здание будет достроено, и дольщик получит обещанную ему квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство.

В этом случае дольщик не сможет вернуть всю сумму вложенных средств, поскольку при банкротстве застройщика дольщик (согласно 214-ФЗ) становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются требования рабочих на стройке и прочее.

Цены квартир, предлагаемых по договору долевого участия, несколько выше, чем по другим видам договоров, в частности по договору ЖСК. Закон 214-ФЗ не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта, а поэтому застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры 18% НДС.

Сроки сдачи объекта на самом деле могут отодвигаться на произвольный срок, причем, это может происходить неоднократно. Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.