В текущем году, и в частности с 1 июля, заработали новые изменения в 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», существенно меняющие правила игры для застройщиков и дольщиков. По замыслу разработчиков этих нововведений, они призваны защитить покупателей жилья, очистить строительный рынок от недобросовестных компаний и решить проблему долгостроев.

В частности, изменения 214-ФЗ касаются создания Федерального компенсационного фонда, который предназначен для возмещения затрат на строительство проблемных домов. С этой целью закон обязал застройщиков отчислять в фонд 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Таким образом, помимо обязательного страхования ответственности застройщика, компенсационный фонд устанавливает дополнительные государственные гарантии для тех, кто решил приобрести квартиру в долевом строительстве.

Другое важнейший аспект - очередное ужесточение требований к застройщикам, касающееся уставного капитала. Теперь уставной капитал строительной компании будет привязан к квадратным метрам возводимого жилья. Его размер будет варьироваться от 2,5 млн. рублей за объект не более 1,5 тыс. квадратных метров и более 1,5 млрд. рублей за объект более 500 тыс. квадратов. По подсчетам специалистов, средняя многоэтажка в 30 тыс. квадратных метров обойдется застройщику в 80 млн. рублей уставного капитала.

Если же размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям, закон обязывает такую компанию заключить договор поручительства.

Изменения коснулись и самих участников долевого строительства. Например, в части гарантийного срока, который указывается при сдаче объекта, в случае если в дальнейшем возникнут претензии к качеству. Так, если низкое качество выполненных застройщиком работ не позволяет проживать в квартире, дольщик имеет право предъявить претензии к застройщику в размере 1% от суммы договора, если же имеют место незначительные качественные ухудшения, то 1% от стоимости работ.

Не менее важный момент - ограничен метраж, на который может «вырасти» квартира после сдачи дома. Отныне законом установлен максимальный предел - не более 5% от проектной площади.

Уже как меру в защиту застройщиков, можно расценивать изменения условий одностороннего расторжения договоров долевого участия. Теперь отказ от исполнения своих обязательств дольщиком возможен только при существенном нарушении какого-либо из условий договора со стороны строительной компании.

Эксперты объясняют, что сделано это было в связи с распространенной судебной практикой: для расторжения договора в одностороннем порядке использовалась ст. 32 закона «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель может отказаться в любой момент от исполнения договора с условием возмещения затрат, которые были потрачены. Многие дольщики пользовались этой нормой и расторгали договор с застройщиком в любой момент, не имея на это веских причин. Впрочем, взгляды юристов по этому вопросу расходятся. Некоторые считают, что этим новшеством будут пользоваться недобросовестные застройщики, чтобы не возвращать деньги своевременно.

А вот ежегодный аудит бухгалтерской отчетности застройщика станет теперь обязательным. Кроме того, строительные компании обязаны выкладывать на интернет-ресурсах всю информацию о своей финансовой деятельности.

Как подобные законодательные нововведения повлияют на строительную отрасль – единого мнения нет. Но нужно отметить, что эксперты не ожидают большого сокращения строительных компаний. Как вариант дальнейшего развития событий – часть из них просто могут перейти в систему ЖСК и там начинать возводить объекты. Кроме того, могут уйти с рынка застройщики, которые предлагали квадратные метры по цене, ниже рыночной

В целом же специалисты не прогнозируют резкого скачка цен на объекты долевого строительства, но и на большое снижение тоже советуют не рассчитывать. По оценкам экспертов Национального объединения застройщиков, «дно» падения цен достигнуто, и в отдельных регионах уже наблюдается небольшой рост стоимости квадратных метров возводимого жилья.

Также, считают эксперты, новые правила игры не гарантируют на 100% полную очистку строительного рынка. Эти изменения, по их мнению, скорее призваны его улучшить и вывести с рынка те компании, которые не могу показать какой-либо значимый уставной капитал.

Поэтому специалисты советуют быть особенно внимательными при выборе застройщика. К слову, по данным краевого Департамента по надзору в строительной сфере, за последний год количество застройщиков, которые превышают сроки исполнения обязательств по вводу жилья, увеличилось с 32 до 52%. В целом же в крае насчитывается 159 объектов незавершенного строительства. Среди муниципальных образований, бесспорно, лидирует Краснодар, на его долю приходится - 99 проблемных объектов, 21 – в Сочи и 15 – в Анапе. Порядка 40 компаний в крае проходят процедуру банкротства.

Как иллюстрация выше сказанного, с 1 января текущего года было подано 198 заявлений на получение разрешение на строительство и только по 52 из них Департамент по надзору в строительной сфере выдал положительные заключения.