После того, как заемщик получил одобрение кредита в банке, выбрал жилье и получил одобрение объекта со стороны кредитной организации отношения между ним и банком переходят в разряд «документных», т.е. начинается этап подписания различных бумаг между заемщиком и кредитором. Одним из документов, которые предстоит подписать обеим сторонам, - закладная по ипотеке.

Собственно говоря, это бумага, которая удостоверяет право её владельца (банка, в котором был оформлен кредит) требовать от залогодателя (как правило, это заемщик) исполнять свои обязательства по кредитному договору.

Также она свидетельствует о наличии у владельца такой бумаги права залога на недвижимость, которая выступает в качестве обеспечения по ипотечному кредиту. Её важная особенность – оптимизация всей информации по кредиту. А именно: её владельцу необязательно иметь в наличии другие соглашения с заемщиком, которые оформлялись в процессе кредитования: все нужные данные содержаться в самом документе.

Оформив подобные бумаги со всеми заемщиками, банк не только страхует себя от риска утери своих экземпляров договоров займов, заключенных с клиентами, но и может использовать закладные как источник привлечения дополнительного финансирования путем продажи третьим лицам.

Схема заключается в следующем: когда банк выдает заемщику ипотечный кредит, то в соответствии с законом, получает проценты по этому кредиту. Ипотечные займы даются на длительный срок, поэтому, если банку потребуются деньги, он может эту закладную продать или передать в залог, например, другому банку. К этому банку, новому кредитору, и перейдут права по закладной. И теперь уже этот новый банк станет залогодержателем и будет получать доход с процентов по кредиту. Второй возможный путь –выпуск кредитной организацией эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных закладными, что также позволяет банку привлекать дополнительные средства для ипотечного кредитования. Важно помнить – повлиять на эти банковские операции или воспрепятствовать им заемщик никак не может, это право банка, и заемщик просто уведомляется о действия кредитора.

При этом не стоит опасаться, что «оборот» закладной как-то повлияет на увеличение процентной ставки по кредиту или повлечет за собой какие-либо изменения условий ипотечного займа. Все условия остаются прежними, запрет на внесение изменений в одностороннем порядке предусмотрен законодательством.

Единственное, что может меняться для заемщика – это платежные реквизиты.

Сама закладная храниться у залогодержателя – кредитора. Срок её «жизни» ограничен сроком выплаты кредита заемщиком. По закону, когда заемщик полностью расплатился по кредиту, залогодержатель должен выдать ему на руки закладную с отметкой о том, что обязательство, обеспеченное ипотекой, выполнено в полной мере.

Минимальный набор информации, которая должна быть указана в подобном документе, чтобы она имела юридическую силу, устанавливается профильным законом об ипотеке. К такой информации, в том числе, относятся:

• Данные о залогодателе и залогодержателе;
• Сведения о кредитном договоре, в качестве обеспечения по которому выступает недвижимость, включая его номер, сумму предоставленного займа, место его заключения и процентную ставку;
• Подробное описание недвижимости и её стоимость в соответствии с отчетом об оценке;
• Наименование заемщика;
• Дата её выдачи.

Банк вправе самостоятельно дополнять указанный перечень другими данными, которые посчитает необходимыми. Так, в закладной достаточно подробно могут быть описаны порядок полного или частичного погашения займа, указана ответственность заемщика за нарушение условий предоставления ссуды и т.п.

При том, что все документы, которые заемщик подписывает, следует внимательно изучать, в случае с закладной - правильность её составления в первую очередь забота банка. При наличии в документе ошибок кредитная организация не сможет доказать свои права. Однако, есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание заемщику. Прежде всего, подписывая закладную, заемщик соглашается со всем, что в ней указано, поэтому следует проверить сумму займа, срок его возврата и размер начисляемых процентов. Если в какой-то из позиций ошибка в пользу банка, доказать это в последствии будет сложно. Второй важный нюанс: срок, в течение которого кредитор обязан вернуть закладную заемщику после выполнения обязанностей по кредиту, чем он будет меньше, тем быстрее можно будет снять обременение с недвижимого имущества.

Подобная ценная бумага вряд ли сможет существенно повлиять на взаимоотношения заемщика с банком, в процессе обслуживания кредита, однако крайне важно, чтобы она не была утеряна. Вызвано это тем, что она входит в набор документов, которые потребуется предоставить для снятия обременения.

Главное, о чем следует помнить, закладная обязательно должна пройти государственную регистрацию, в противном случае она не будет иметь юридической силы.