Сделки с недвижимостью, в которых принимают участие иностранцы, в последние годы получили широкое распространение.

Покупая квартиру, следует помнить, что, согласно действующему законодательству, иностранные граждане пользуются в Российской Федерации такими же правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом или международным договором РФ.

Однако иностранцы должны понимать, что существует также и ряд ограничений при покупке недвижимости.
Рассмотрим отдельные моменты. Прежде всего, если иностранец покупает квартиру или дом, расположенные на территории России, то договор купли-продажи заключается по российскому законодательству.

Одно из требований – обязательная государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Как и гражданин Российской Федерации, иностранец приобретает право собственности только после внесения соответствующей записи в Росреестр.

При этом следует помнить, что с 15 июля 2016 года в России отменили свидетельства о праве собственности на недвижимость и теперь документом, подтверждающим владение недвижимым имуществом, является выписка из ЕГРН.

Сам договор купли-продажи совершается в письменной форме, отсутствие письменного договора, является основанием признания сделки ничтожной. При участии в сделке двух сторон (покупателя и продавца) договор составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной службы.

В отдельных случаях, законодательством предусмотрено обязательное нотариальное заверение договора:

• если квартиру продают несколько собственников, владеющих квартирой в долях (долевая собственность), или продается доля в квартире;
• если продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему;
• если продается квартира, принадлежащая гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Договор купли-продажи считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Особое внимание следует обратить на содержание договора. При том, что сам текст может варьироваться, есть ряд существенных условий, которые обязательно должны присутствовать в тексте.

Во-первых, это условие по объекту недвижимости. Описание квартиры или дома в договоре должно четко и однозначно определять объект недвижимости, с которым совершается сделка. То есть, в договоре должно быть обозначено, что, например, покупается квартира по определенному адресу, определенной площади, с определенным количеством комнат и т.д.

Во-вторых, цена квартиры. В договоре должно быть четко обозначено, по какой стоимости приобретается недвижимость.

Отсутствие в договоре купли-продажи соглашения по этим вопросам делает договор незаконным.
Также следует помнить, что расчеты по договору купли-продажи, согласно Российскому законодательству, проводятся в российских рублях.

После проведения расчетов продавец обязан передать квартиру покупателю. Передача оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны.

Существенный момент, на которые обращают внимание юристы, но который зачастую не учитывают покупатели: заключение договора купли-продажи жилья по российскому законодательству не отменяет действие национальных законов в отношении самого покупателя иностранца.

Таким образом, на гражданина иностранного государства действуют нормы семейного законодательства государства, гражданином которого иностранец является, нормы законодательства о наследовании и т.д.
К примеру, по семейному законодательству некоторых иностранных государств супруг вправе распорядиться совместными денежными средствами только с письменного согласия второго супруга.

Поэтому важно иметь в виду, хотя по российскому законодательству требование нотариально заверенного согласия от второго супруга на покупку вторичного жилья отменено, оно может содержаться в национальном законодательстве. Поэтому при государственной регистрации недвижимости возможна приостановка и иностранцу все равно придется получать это согласие.

Кроме того, оформить само право собственности на недвижимость в России иностранец может только при условии законного пребывания на территории РФ, что подтверждается несколькими видами документов: визой, миграционной картой, разрешением на временное проживание или видом на жительство. Кроме того, двусторонними договорами между иностранными государствами и Российской Федерацией установлены отдельные нормы, легализирующие нахождение иностранцев на территории России.

Если речь идет о жителях бывшего Советского Союза, то, как правило, они въезжают в РФ в безвизовом порядке.
В случае нарушения миграционного законодательства, Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

Список документов, которые иностранцу необходимо представить для регистрации тот же, что и для граждан России:

1) удостоверяющий его личность документ (паспорт), здесь важный нюанс – паспорт должен быть переведен на русский язык и заверен нотариально;
2) согласие супруга на покупку недвижимости, если этого требует законодательство страны, гражданином которого он является;
3) заявление установленной формы о государственно регистрации права собственности – подается в одном экземпляре;
4) договор купли-продажи квартиры;
5) квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права собственности.

Важная особенность – в России налог при покупке жилья покупатель не платит: это правило действует и для иностранцев.

А вот при продаже налог на доходы физических лиц обязан уплачивать каждый продавец. При этом для расчета суммы налога главное значение имеет налоговый статус иностранца. Согласно Налоговому кодексу РФ различают налоговых резидентов России и налоговых нерезидентов.

Отнесение к той или иной категории зависит от срока проживания в стране. Налоговый резидент – лицо, проживающее на территории России более 183 календарных дней. Налог с дохода для налогового резидента будет составлять, как и для гражданина, 13%, налоговые нерезиденты платят – 30%. При этом, налоговые резиденты, как и граждане РФ, могут рассчитывать на налоговые вычеты со сделки с недвижимостью, нерезидентам никакие вычеты не положены.

Неприменимы к иностранным гражданам-нерезидентам и правила, касающиеся освобождения от НДФЛ при реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности до 2016 года более 3-х лет (с 1 января 2016 года – более пяти лет).

Кроме того, иностранцы могут столкнуться с нюансами, связанными со статусом объекта. Граждане других стран ограничены в приобретении в собственность объектов недвижимости, расположенных в зонах с особым статусом (например, в приграничных территориях).

Также иностранец может купить не всякий земельный участок. Например, нельзя приобрести в собственность землю сельхоз назначения, за исключением случаев, когда участок выделен для садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, а также на которых расположены объекты недвижимого имущества. То есть, объясняют юристы, если на участке сельхоз назначения построен дом, то иностранец вправе приобрести и постройку, и землю под ним в собственность.