Обращаясь в банк за получением ипотечного кредита, заемщик должен соблюдать определенные обязанности, к которым в том числе относится страхование ипотеки. Виды страхования можно условно разделить на две группы: обязательное, то есть предусмотренное требованиями закона, и добровольное, которое защищает самого заемщика от ряда опасностей при использовании ипотеки, и производится по его желанию.

В большинстве своем кредитные организации выделяют три вида риска, которые необходимо застраховать:

• Страхование заложенного банку имущества;
• Страхование жизни и трудоспособности заемщика;
• Страхование титула.

Рассмотрим каждый вид страховки более подробно.

Страхование заложенного имущества. Страхование квартиры или дома при ипотеке является обязательным и предусмотрено требованием закона об ипотеке. Без этого вида страховки ни один банк не выдаст кредит заемщику. Цель страхования недвижимости заключается в том, чтобы защитить залоговое имущество от повреждений, которые могут возникнуть в результате пожара, затопления, взрыва или противоправных действий других лиц. При наступлении страхового случая затраты по восстановлению недвижимости будут компенсированы компанией-страховщиком.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика. Основная задача – обеспечить исполнение заемщиком своих кредитных обязательств перед банком, если он останется нетрудоспособным в результате несчастного случая и не сможет больше продолжать свою трудовую деятельность. Страхование жизни при ипотеке предусматривает погашение кредита страховой компанией за счет выплаты, которая будет произведена в случае смерти заемщика.

Страхование титула. Помимо порчи объекта залога и невозможности возврата кредита банк может также столкнуться с тем, что объект недвижимости, выступающий в качестве гарантии исполнения обязательств заемщиком, станет предметом судебного разбирательства. Страхование титула предназначено для защиты от риска утраты заемщиком права собственности на приобретенную по ипотеке недвижимость.

Гипотетически возможна ситуация, при которой ипотечная сделка может быть признана судом недействительной, поскольку была совершена продавцом, который не имел законного права собственности на такую недвижимость, или при появлении наследников продавца.

Если заемщик потеряет право собственности, страховая компания должна будет выплатить страховку, которая пойдет на погашение ипотеки.

Как правило, титульное страхование недвижимости осуществляется на полную рыночную стоимость жилья. Несмотря на то, что страхование титула собственности принято относить к издержкам, которые несет заемщик, оформляя ипотечный кредит, заключение подобного договора со страховой компанией позволяет защититься от ряда непредвиденных обстоятельств, с которыми он может столкнуться после покупки жилья. К наиболее распространенным проблемам, которые могут ожидать заемщика, который не произвел титульное страхование квартиры можно отнести следующие:

• недвижимость была приобретена у лица, которое не имело законных оснований на совершение сделки с таким имуществом;

• в результате сделки купли-продажи были нарушены права других лиц на недвижимость, являющуюся предметом сделки (например, права несовершеннолетних, наследников или предыдущих владельцев);

• сделки, которые совершались ранее с приобретенной недвижимостью, признаны недействительными, в результате чего правоустанавливающие документы последнего владельца потеряли юридическую силу;

• ошибки регистратора, повлекшие недействительность сделки;

• совершение сделки лицом, впоследствии признанным недееспособным на момент ее заключения. 

Вероятность наступления такого случая крайне мала, поскольку правоустанавливающие документы проходят в банке тщательную проверку, что является неоспоримым плюсом ипотеки, но сбрасывать его со счетов не стоит.

В настоящее время используется так называемое комбинированное страхование, которое включает в себя все перечисленные выше риски. Средний размер страховой премии колеблется от 0,7% до 1% суммы кредита и зависит от целого ряда особенностей, касающихся характера приобретаемой недвижимости, правоустанавливающих документов, состояния здоровья и жизненных условий самого заемщика.

Отметим, что страхование жизни не является обязательным. По желанию заемщик может отказаться страховать свою жизнь и трудоспособность, но в таком случае банк, оставляет за собой право повысить процентную ставку по кредиту, поскольку в этом случае возрастают риски для кредитора. На практике, сумма, на которую вырастут платежи по ипотеке в этой ситуации, может равняться, а то и превышать стоимость страховки. Естественно, расчеты здесь сугубо индивидуальны и принимая решение по поводу страхования, заемщику стоит прежде рассчитать, что для него будет выгоднее.

При этом есть еще ряд моментов, на которые стоит обратить внимание. Три перечисленных выше вида страхования касаются покупки жилья на вторичном рынке. Если вы собираетесь приобрести квартиру в стройке, то на вас лягут затраты по страхованию жизни и трудоспособности, а страхование самой недвижимости – по закону обязанность компании-застройщика.

Кроме того, если в ипотечной сделке задействованы созаемщики, следует учитывать, что нужно будет страховать жизнь и трудоспособность каждого участника сделки.

Также заемщик свободен в выборе страховой компании, он может обратиться к страховщику, предложенному банком, а может выбрать другого, где условия страхования ему будут более приемлемы.