Информационный тренд последних полутора месяцев – обсуждение вероятной отмены льготной ипотеки. Стороны разделились. Минстрой, банки и девелоперы - за сохранение госпрограммы, а Минфин и ЦБ считают, что ее нужно завершить или преобразовать в иную форму поддержки.

Первые настаивают на том, что упразднение льготной ипотеки приведёт к снижению спроса, так как по итогам 2020–2021 гг. около 90% всех  жилищных кредитов на первичном рынке были выданы именно в рамках программ с господдержкой, самой популярной из которых как раз и была льготная ипотека.

Второй аргумент, увеличение размера ежемесячного платежа, так как переход к стандартным ставкам ожидаемо вызовет его рост. Для примера, при стоимости жилья 5 000 000 рублей и стандартных условиях кредитования ориентировочный платеж составляет 27 000 рублей, при тех же параметрах, но со средней ставкой около 11% - он возрастает до 40 000.

Доводы сотрудников Центробанка - льготная программа кредитования спровоцировала растущий разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья, а ускоренный рост цен и так снизил спрос на недвижимость. В этом году застройщики и банки начали дополнительно стимулировать продажи за счет различных программ кредитования, например, ипотеки по заниженным ставкам. 

«Как антикризисная мера эта программа сработала. Поэтому сохранять ее в неизменном виде потребности, конечно, тоже нет. На рынке есть определённые дисбалансы, в том числе возникшие из-за этой ипотеки, поэтому ситуация требует определенной коррекции», – заявила первый зампред ЦБ Ксения Юдаева.

Аналитик ЦБ Александр Данилов считает, что в случае завершения программы спрос перераспределится в другие предложения, и его нужно стимулировать отдельными адресными инструментам.

Сегодня же на рынке жилья наблюдается перекос, отмечают эксперты: человек, который купил новостройку, тут же теряет порядка 15-20% цены, потому что его покупка превращается во вторичку, на нее не действует льготная ипотека, субсидированные ставки застройщиков, и чтобы ее продать, нужно на 15-20% скинуть цену.

Поэтому один из положительных моментом отмены льготной ипотеки видят в снижение цен на новостройки и возвращение их к реальным рыночным значениям.

Также может вырасти привлекательность вторичного жилья, где нет льготной ипотеки. Привлечение клиентов формально низкой ставкой прекратится. Кроме того, продавцы вторички уже идут на снижение цены в связи с падением платежеспособного спроса. Прогнозируют и рост интереса покупателей к индивидуальному жилищному строительству.

Негативная сторона, как уже отмечалось, падение спроса на новостройки (снижение прогнозируют в диапазоне 25-45%, некоторые пугают цифрой в 80%) и  возможная заморозка начатых проектов. Часть из них может быть замедлена вплоть до приостановки до лучших времен.

Для самих застройщиков проблемой станет подорожание проектного финансирования, что повысит риски появления недостроев и банкротства небольших девелоперов.

Как следствие, замедление ввода жилья и темпов развития самой строительной отрасли.

Складывается парадоксальная ситуация. И сторонники, и противники льготной ипотеки аргументировано упирают на угрозы для экономики в целом. С одной стороны, коллапс строительной отрасли отразится на различных сферах государства, так или иначе, с ними связанных. С другой, «перегрев» ипотечного рынка может привести к кризису финансовой сферы, а сами программы субсидирования процентной ставки, если их объемы значительны, к разгону инфляции.

Во всем этом есть еще один нюанс – стоимость льготной ипотеки для государства. В условиях, когда бюджет перестает быть профицитным, обязательства государства перед банками по льготной ипотеке становятся финансово обременительными.

Пока льготная ипотека на перепутье. Хотя официальной датой ее завершения считается 31 декабря 2022 года, в Минфине осторожно заявляют, что судьба программы обсуждается в правительстве, окончательное решение еще не принято.

Таким образом,покупатели, застройщики и банки спешат закрыть сделки конца декабря, а интрига сохраняется.