Существует множество советов, как приобрести квартиру с использованием банковского кредита. А как быть, если ипотечную квартиру необходимо продать в силу каких-то личных обстоятельств? Скажем, нужно переехать, срочно решить финансовые проблемы или расширить жилплощадь.

Особенность приобретения квартиры в ипотеку в том, что документы на право собственности у вас есть, но само жилье вам не принадлежит из-за обременения, наложенного банком. И свои действия по распоряжению имуществом нужно согласовывать с кредитором. Есть несколько способов продажи квартиры, купленной в ипотеку.

В этом случае покупатель и продавец заключают предварительное соглашение о покупке квартиры, по которому покупатель еще до оформления сделки купли-продажи гасит оставшуюся сумму по кредиту. Собственно, сумма задатка должна быть равна остатку задолженности. Таким образом, имея на руках справку об отсутствии задолженности и закладную, собственник квартиры снимает обременение по кредиту и переоформляет право собственности на покупателя.

В этом случае в предварительном договоре должны быть четко прописаны обязательства продавца продать квартиру после уплаты долга и снятия обременения, порядок расчетов и сроки проведения сделки.

У такой схемы есть и свои «плюсы», и свои «минусы». Несомненный «плюс» в том, что квартира продается уже чистая, без обременения. А вот к «минусам» следует отнести тот факт, что нужно найти покупателя, у которого будет достаточно средств, чтобы погасить оставшуюся часть кредита, и он согласится внести эти средства до получения права собственности на жилье.

Здесь есть определенные риски для покупателя. Необходимую сумму он передает по расписке для расчета с банком. А в дальнейшем продавец может и отказаться от сделки. Поэтому безопаснее проводить такую сделку, когда большая часть долга уже выплачена.

Этот способ позволяет продать ипотечную квартиру, переоформив кредит на нового заемщика. Достаточно безопасный для обеих сторон, но более сложный. В банке подписывается договор с потенциальным покупателем о переводе долга, он уплачивает прежнему владельцу средства, которые шли на погашение кредита, становится собственником квартиры и берет на себя обязательства по выплате ипотеки. То есть продается не сама квартира, а оставшийся долг.

В этом случае нужно учитывать несколько важных моментов. Во-первых, новый заемщик должен подходить под требования банка-кредитора, иметь возможность представить документы, требуемые банком для перекредитования, и подтвердить свою платежеспособность. Во-вторых, при переоформлении кредита у покупателя может быть оформлен заем в другом банке и тогда ипотечный кредит переводится в банковскую организацию, которая предоставила заем для погашения действующего. И здесь опять есть «но». Банки неохотно идут на передачу кредита, более того в подписанном вами договоре может быть изначально прописан запрет на переоформление ипотеки в другом банке. Поэтому внимательно читайте кредитный договор до его подписания.

По факту, такая схема - это рефинансирование займа. Из-за сложности документооборота между банками и длительности банковских процедур предпочтительнее проводить сделку в рамках одной кредитной организации.

Второй заем.
Снять обременение можно и самостоятельно. Например, взяв недостающие средства за счет потребительского займа без залога недвижимости. С помощью нового кредита гасится имеющийся долг, снимается обременение и можно проводить стандартную сделку по продаже недвижимости.

Здесь, однако, нужно помнить несколько важных моментов. Прежде всего, дохода заемщика должно хватать на оплату теперь уже двух действующих кредитов. К тому же, потребительские займы, как правило, ограничены по сумме и сроку кредитования. Соответственно, и ежемесячный платеж по такому кредиту будет достаточно высокий. Так что, если вы планируете взять потребкредит, чтобы закрыть ипотеку, предпочтительнее это делать, когда остается небольшая сумма долга.